Arsanızı değere dönüştürmenin en yaygın yolu olan kat karşılığı modeli; nasıl işler, hangi oranlar geçerlidir, sözleşmede nelere dikkat etmeli? 2011'den bu yana kurumsal kat karşılığı ve taahhüt projelerinde edindiğimiz deneyimi sizinle paylaşıyoruz.
Kat karşılığı inşaat (arsa karşılığı inşaat olarak da bilinir), arsa sahibinin arsasını nakit ödemeksizin müteahhide vermesi; müteahhidin ise inşaatı finanse edip tamamlayarak arsa sahibine önceden kararlaştırılan bağımsız bölümleri (daire, dükkan vb.) teslim etmesi esasına dayanır.
Arsa sahibi açısından büyük avantaj, sıfır nakit yatırımla arsasının değer kazanmasıdır. Müteahhit açısından avantaj ise arsa maliyeti olmaksızın proje geliştirme imkânıdır.
Türkiye'de kentsel dönüşüm, müstakil ev yıkım-yeniden yapım ve büyük ölçekli konut projelerinde en yaygın kullanılan modeldir.
Arsa tespitinden anahtar teslimine kadar tipik bir sürecin ana adımları:
Arsa sahibi ile ilk görüşme yapılır. Parsel bilgileri, imar durumu, yol cephesi ve zemin koşulları incelenir. Fizibilite analizi hazırlanır.
Arsanın lokasyonu, imar hakkı ve piyasa değerine göre arsa sahibi ile müteahhit arasındaki pay oranı müzakere edilir ve yazılı mutabakata varılır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter onaylı olarak imzalanır. Tapu Müdürlüğü'nde şerh düşülerek arsa sahibinin hakları güvence altına alınır.
Mimari, statik ve tesisat projeleri hazırlanır. İlgili belediye veya Çevre ve Şehircilik Müdürlüğü'nden yapı ruhsatı alınır. Süre: 3–6 ay.
Temel kazısından çatıya kadar tüm imalatlar yürütülür. Kaba inşaat 6–12 ay, ince işler 3–6 ay sürer. Arsa sahibi periyodik ilerleme raporları alır.
Yapı kullanma izni (iskan) alınır. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulur. Arsa sahibinin bağımsız bölümleri tapuda tescil edilerek teslim edilir.
Oranlar her projede farklılaşır; aşağıdaki tablo Türkiye geneli genel eğilimi göstermektedir.
| Lokasyon / Proje Tipi | Arsa Sahibi Payı | Müteahhit Payı | Belirleyici Faktörler |
|---|---|---|---|
| Büyükşehir merkezi (İstanbul, Ankara, İzmir) | %50–60 | %40–50 | Yüksek arsa değeri, yoğun talep |
| Büyükşehir ilçe / gelişmekte olan bölge | %45–55 | %45–55 | Gelişim potansiyeli, ulaşım altyapısı |
| İl merkezi ve yazlık bölgeler | %40–50 | %50–60 | Mevsimsel talep, inşaat maliyeti |
| Kırsal / uzak lokasyon | %35–45 | %55–65 | Düşük arsa değeri, yüksek lojistik maliyet |
| Kentsel dönüşüm projesi | %50–65 | %35–50 | Yıkım maliyeti, devlet teşvikleri, imar artışı |
* Oranlar bağlayıcı değildir; zemin etüdü, mevcut yapı yıkım maliyeti, emsal hakkı ve satış fiyatları müzakereyi etkiler. Kesin oran için ücretsiz keşif talep edin.
2011–2025 döneminde tamamlanmış projeler. Beypazarı/Ankara 1.350.000 m² büyük ölçekli yerleşim projesi dahil tam referans arşivi.
Tek çatı altında proje, ruhsat, saha koordinasyonu ve teslim. Farklı firmalar arası koordinasyon yükü sıfır.
Türkiye ve Birleşik Krallık'ta kurumsal ofis varlığı. Yabancı yatırımcı ve iş ortakları için tanıdık bir yapı.
Kat karşılığı inşaat nedir?
Kat karşılığı inşaatta arsa payı oranı ne kadar olur?
Kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?
Kat karşılığı inşaat süreci ne kadar sürer?
Kat karşılığı müteahhit nasıl seçilir?
Parseli, imar durumunu ve beklentilerinizi anlatın; 2011'den bu yana edindiğimiz deneyimle size en uygun modeli ve oranı sunalım.
